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2018-10-18 18:29   编辑:小徐   来源:凤凰网
摘要:原标题高房租的后果定是下一轮房价上涨!别以为房租和房价没关系!来源柯谈(lincolk),不代表融360说房观点。现实社会中,谣言总是流传最快、普及最广的,因为人们更容易被所谓的内幕吸引,更愿意窥......
  「中国智慧」和「中国方案」的提出,并不是为了跟美国抗衡,因为无论如何宣传,美国和西方国家也不会转向用中国式的制度。

原标题:高房租的后果定是下一轮房价上涨!别以为房租和房价没关系!

来源:柯谈(lincolk),不代表融360说房观点。

现实社会中,谣言总是流传最快、普及最广的,因为人们更容易被所谓的内幕吸引,更愿意窥探人性丑陋的一面,从而失去理性辨别真伪的能力。最近网络上炒的火热的“长租公寓推高租金”一事就是如此,

戏剧性、阴谋论更容易戳中大家的G点

。善良纯朴的民众始终认为,在相关部门严肃查处罪魁祸首之后,世间将恢复太平,房租一定会稳定,如果你也这么想,那你真是太幼稚、太愚昧了!

替罪羊

在这一轮全国房价暴涨即将全面结束时候,我们才开始意识到房租上涨也达到了前所未有的幅度。根据21世纪经济研究院发布的数据显示,2018年7月房租同比去年,成都涨幅32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.9%、北京20.3%、上海19.2%、杭州19%、南京16.3%、青岛15.9%、厦门10%,上述11个城市过去一年房租平均涨幅达到了22.12%。

由于大家正陶醉于房产升值带来的喜悦之中,房租上涨彻底被掩盖了,如果没有以下两件事的曝光,房租问题仍然不会引起关注。

一件事是一个北京房东发帖称,自家天通苑三居室要出租,原本心理价位是7500元/月,结果两家长租公寓x如和x壳轮番加价争夺房源,最终x壳以10800元/月拿下。

另一件就是时任我爱我家副总裁的胡景晖,在接受采访时火上浇油式的表态,他说长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场20%到40%的价格争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场。

于是乎,民众对高房价高租金由来已久的憎恨全部借此发泄出来,声讨黑中介和资本的丑陋面目。巧合的是,住建部正在全国开展为期半年严厉的打击炒房、哄抬价格的行动,于是管理者顺水人情、杀鸡儆猴,以平民愤。

可悲的是,没有人敢出面澄清房租暴涨的真相,也没有人愿意在此时为长租公寓辩解,痛打落水狗,墙倒众人推,反正有人背锅就可以了,真相对于大众而言,并没有那么重要,

因为,真相往往更加的无法接收,人们更愿意相信阴谋论,不是被欺骗的感觉有多好,而是只要是阴谋,就可以找到解决的办法,没能力解决的真相,还是不知道更好!

根据贝壳研究院数据显示,全国租赁机构化比例最高的城市是北京,占比为10.3%,其次是杭州和上海,分别为 9.2% 和 7.6%,也就是说在租赁市场的房源中,90%以上都是房东和中介在对外出租。

《2018年中国住房租赁白皮书》显示,北京租赁人口863万人,目前租赁房源总数为350万间,租赁缺口400万间以上。而在8月17日被住建部约谈之后,x如和x壳等10家长租公寓运营商承诺拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

12万套也就是相当于30万间存货,这仅仅相当于北京市场350万间10%的量级,如何能够垄断市场、炒高房租。

长租公寓企业即便心有委屈,也无法辩解,在严打的威严之下,被当做典型示众,只能伏法,拿出窝藏的12万套赃物,体现企业担当,表达社会职责。

千万别被资本“炒高房租”的假象蒙蔽,以长租公寓的体量,它根本没有那个操控全局的能力,它只是比普通民众早一步明白了房租即将暴涨的真相而已,所以提前布局、抢占市场。主谋根本算不上,最多算是个煽风点火的从犯罢了!

高房租的真相

在当下这个社会,如果一个产品的价格持续性的上涨,那么只有一个原因:

供应短缺

。我曾无数次的说过,高房价和高房租的根源只有一个,那就是

供求关系

根据《2018年中国住房租赁白皮书》的数据,北京租赁人口为863万,上海租赁人口为951万,北京上海租赁人口占常住人口的40%,北京的租赁缺口超过400万间。而北京提出在未来五年,建设租赁住房50万套,上海将在十三五期间增加租赁住房70万套,实乃杯水车薪。

深圳的情况更为严峻。深圳实际管理的2000万人口中,80%的人租房居住。全市1041万套的住房总量中,商品房只有179万套,集体土地上村民自建房为497万套,这么多城中村住房绝大部分都是以租赁形式存在。而深圳在“二次房改”中,提出到 2035 年新增公共租赁住房34万套,真是远水难解近渴啊。

截至目前,我国租赁人口共计1.68亿人,预计到了2030年,中国的租赁人口将达到3亿人,基本全部分布在一二线城市。

我国城镇化的实质就是,年轻人口持续不断的涌入一二线城市,抢人大战硕果累累。2017年,深圳常住人口新增62万,广州新增45.49万,杭州新增28万,成都新增12.7万。完全可以看出,房租大涨的都是人才引进最多、人口增量最大的城市。

人口迁移的决定因素只有一个:工资收入。只要大城市的工资高于小城市,就必定会吸引年轻人口的持续迁入,直到工资水平持平才会停止。

然而,我们国家多年来的房地产政策则正好相反,

一二线城市减少土地供应,三四线城市疯狂供应,就造成了一二线人口持续膨胀,房子供不应求,三四线人口流失,却到处鬼城。

供需错配的结果就是,房价上涨,政策压制,房价反弹,限购升级,供需恶化,房租上涨。从本质上讲,高房价和高房租就是无视经济规律、强行人为干预的恶果!

租赁时代到来

无可厚非,租赁时代即将到来。2018-10-18,人民日报发表的《北京房市:价跌租涨背后》认为,租金在房产收益中所占比重将越来越大。潘石屹在8月20日微博中也说到,房产投资正常的租金回报率应该是银行贷款利率5%再加1%-2%,也就是6%-7%,而北京、上海、深圳的住宅租金回报率只有1%。

在严控房价的现阶段,让租售比和租金回报率合理上涨,达到国际水平是最正确的政治方向。

在“房住不炒、租购并举”的新时代,租赁是高层钦定的市场风口,有巨大的政策红利和利润空间。

所以,我们看到在数次大放水后,热钱虽没有直接进入房地产开发市场,但是却以融资的形式进入到了房屋租赁企业。 2017年,20家租赁企业融资超过400亿元。截至2018-10-18,x如、x壳等10家融资总额75.792亿;魔方公寓、V领地等10家融资总额71.15亿。

资本的灵敏度不用怀疑,资本的智商根本轮不到你质疑,永远记住,只有稀缺品才值得被投资。不是资本推高了房租,而是房租的上涨空间和利润根本挡不住资本的进入,租赁已经成为下一个风口!

随着各大城市开发商的自持租赁项目大量上市,要保证不亏本,租赁的投资回报率至少要达到6%-7%,才能基本覆盖银行贷款利息,那也就意味着,房租需要在现在的基础上翻两番,相当于现在的4倍。

这样看来,今年年初,北京的万科翡翠书院,90平两居室月租1.5-1.8万,180平四居室月租3-4万,10年租期180万至480万一次性付清,根本不算贵,而是非常合理。

在政策的支持下,在资本的助推下,随着开发商自持租赁项目和长租公寓分散租赁项目的崛起,以及我国严重的房地产供需错配,一二线城市的租金水平必定会显著提高,在租金回报率逐渐回归合理之后,房租将会和房价一样,难以忍受。事物发展都需要遵循客观规律,不管你能否接受,如果你是租房者,那么请做好准备,迎接高房租的到来!

看清这个时代

8月17日,北京市住建委集中约谈了x如、x寓、x壳等10家主要住房租赁企业负责人,并要求做到

“三不得”、“三严查”

如果你认为在约谈之后,房租就会长期平稳,你可以一辈子租房,安享晚年,在租售同权的庇护下坐享其成的话,那你就太幼稚了。

房改二十年里,高房价是如何在严打和承诺中茁壮成长的?当年大明湖畔的夏雨荷,你是否还记得?

过去十几年,我们房产投资的唯一目的就是寻求房产增值,对于少得可怜的租金收入完全可以无视。但这个盈利模式在未来一定会发生巨大的变化。因为,

租金收益将逐渐成为房产投资的重要驱动力。

对于99%的房产投资者来说,即使房价增值数倍,也还会选择长持,而非卖掉套现,所以,房价上涨对于普通人来说根本无法兑现。而随着租售比的价值回归,租金收益将成为持有房产的最重要收益来源。

当租金覆盖你的月供时,恭喜你,你持有房产的成本是零;当租金是你月供的2倍时,可喜可贺,生活对你已没有压力。所以,对于普通投资者来说,投资房产的首要决定因素,应该是好租的,租金高的,当然学区房除外。

过去一轮的房价暴涨阻断了刚需客的买房梦,所以才会导致租房需求居高不下,没有房票,没有积蓄的年轻人在陌生城市的合租房里,没有盼到加薪的到来,却忍受着房东的一轮轮剥削。

当高房租难以承受,并且短期内看不到租售同权的前景,反而投资房产的租金回报率大幅上涨之时,大量的年轻刚需势必会再次转向买房市场,从而进一步推高房价。

在我国,

房租和房价总是互相联动、互为诱因、交替上涨的

。未来5-10年,一二线城市房租快速上涨,房价稳步上涨将是大势所趋、势不可挡。

在我们的人生中,房子将是一生无法摆脱的魔咒,租不起、买不起的时代正在到来。对你来说,或许最好的选择就是

主动拥抱它的来临!

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